Comprar una propiedad en Hungría: ¿qué tener en cuenta?

Comprar una propiedad en Hungría es un proceso relativamente simple y rápido.

Sin embargo, hay algunas reglas que debemos tener en cuenta para evitar sorpresas desagradables.

Como en cualquier mercado inmobiliario, existen características específicas que deben considerarse. Estas incluyen aspectos legales y técnicos, como en cualquier mercado, pero también características específicas del mercado inmobiliario húngaro, que ha atraído la atención de inversores extranjeros durante varios años.

Comprar una propiedad en Hungría: ¿europea o no europea?

Lo primero que hay que distinguir es si eres o no un comprador de la Unión Europea.

• Si eres de la Unión Europea, puedes comprar en las mismas condiciones que los nacionales húngaros
• De lo contrario, deberá presentar una solicitud de permiso previo. Se trata de un trámite puramente administrativo.

Tenga en cuenta también que no es posible, sea usted ciudadano europeo o no, comprar tierras agrícolas, salvo que se considere la creación de una empresa húngara.

Investigación del mercado inmobiliario en Hungría

El mercado inmobiliario húngaro ha sido el mercado europeo de más rápido crecimiento desde 2015. Budapest siguió siendo la ciudad europea con la tasa de crecimiento más alta (19%) en 2018.

Se trata de un mercado que lleva varios años en auge, por lo que no es de extrañar encontrar numerosas agencias ofreciendo propiedades.

Sin embargo, es necesario tener precaución.

Muchas agencias (sobre todo las grandes) inflan los precios, plenamente conscientes del atractivo internacional de Budapest y de la fuerte demanda extranjera de inversión.

Por lo tanto, no podemos recomendarle que compare los precios de las agencias con las estadísticas oficiales del mercado, distrito por distrito y barrio por barrio. Es importante comprender el mercado (volumen de ventas, historial de ventas de los últimos 12 meses en un barrio específico, etc.) para identificar rápidamente buenas ofertas y evitar pagar de más por una propiedad, incluso si está reformada.

Los bienes inmuebles en Hungría tienen una gran demanda

La importancia de comprender el mercado se ve reforzada por la necesidad de capacidad de respuesta. La competencia, tanto de inversores extranjeros como locales, es intensa, lo que significa que la falta de capacidad de respuesta se penaliza rápidamente.

Las características específicas de ciertas propiedades en Hungría

Como el húngaro es un idioma relativamente complicado, no siempre es fácil comprender el contenido de algunos anuncios, especialmente cuando aparecen términos legales o específicos (difíciles de traducir).

A continuación se presentan dos situaciones que se dan habitualmente en el mercado inmobiliario húngaro:

Bérletti joga: el derecho de uso del inmueble

Cuando ves una propiedad y en el anuncio destaca el término "berleti joga", no se trata de una venta clásica.

Lo que se vende es el usufructo (el derecho a usar la propiedad) y el precio mostrado es por tanto el precio de este derecho.

El potencial adquirente de este derecho sólo podrá adquirir el inmueble (derecho de propiedad) después de un plazo mínimo y bajo condiciones específicas.

Además, solo los ciudadanos húngaros pueden optar a esta ayuda. Se trata de una medida social para quienes no cuentan con ingresos suficientes para adquirir derechos de propiedad.

El derecho de tanteo: un derecho de preferencia sobre bienes inmuebles

Comprar una propiedad en Hungría significa apreciar la arquitectura húngara, que sigue la tradición de las edificaciones vienesas o parisinas. Por lo tanto, no es de extrañar que el gobierno tenga un derecho de preferencia sobre ciertas propiedades.

Existe un mapa de las calles y edificios cubiertos por esta medida, pero lo mejor es consultar con la asociación de condominios sobre la situación del inmueble.

En la práctica, esto significa que la administración podrá utilizar su derecho de preferencia durante un máximo de 60 días para obtener la propiedad en las mismas condiciones (precio) que usted.

Haga su debida diligencia sobre la propiedad

Con el crecimiento del mercado inmobiliario en Hungría, el número de agentes inmobiliarios también se ha disparado.

Sin embargo, como ocurre en todas partes, no es razonable confiar ciegamente en la información que nos proporcionan.

Asegúrese siempre de verificar toda la información proporcionada con la ayuda de un equipo o bufete de abogados.

Por ejemplo: el estado de la copropiedad, el aspecto financiero del fondo, renovaciones pasadas y futuras…

Abogados en Hungría: sus competencias y sus precios

En Hungría, el abogado es el intermediario predilecto. Es quien se encarga de la investigación preliminar (registro de la propiedad, verificación de la propiedad, posibles deudas, etc.), así como de la redacción de documentos legales.

Es necesario hacer una distinción:

La oferta inicial de compra de la propiedad

oferta de compra ad hoc que incluye las condiciones esenciales (características de la propiedad, precio, depósito, fecha de firma de la escritura final…).

Cabe señalar que si el comprador rescinde el contrato posteriormente, perderá el depósito. De igual manera, si el vendedor rescinde el contrato posteriormente por una causa no imputable al comprador, deberá abonar una indemnización equivalente al doble del importe del depósito.

De esta forma el comprador está bien protegido incluso en esta fase.

El acuerdo final de venta

La escritura de compraventa puede firmarse en cualquier momento. Las partes tienen libertad para decidir la fecha de la firma y las condiciones de pago. Por lo tanto, hay total flexibilidad.

Por ejemplo, las partes pueden decidir firmar la escritura final dentro de las dos semanas siguientes a la firma de la oferta de compra. También pueden decidir pagar un porcentaje definido al firmar la escritura y el resto posteriormente. La voluntad de las partes prevalece.

Registrar su propiedad en el registro de la propiedad

El bufete se encargará de los trámites administrativos necesarios. Recibirá la escritura de propiedad. La notificación del registro de la propiedad y la solicitud de pago de las tasas de registro (4%) se enviarán en un plazo de 90 días.

Honorarios de abogados en Hungría

Los honorarios del abogado son fijos y no están fijados. Cada despacho tiene libertad para fijar sus propios honorarios.

Sin embargo, tenga en cuenta que la tarifa estándar ronda el 1% del precio de compra. Si una empresa le ofrece el doble, le recomendamos encarecidamente que sea precavido.

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